Vorige week stond ik bij een woning in West 1 waar de eigenaar dacht dat hij slim was geweest. “Heb zelf even wat kit aangebracht”, vertelde hij trots. Totdat de volgende regenbui kwam. Het water vond gewoon een nieuwe weg naar binnen, maar nu ook achter de gevel. Wat begon als een klein probleem van 500 euro, was inmiddels uitgegroeid tot 2.800 euro aan schade. En zijn verzekering? Die dekte niks, want geen vakman ingeschakeld.
Als je lekkage aan de schoorsteen Dongen hebt, begrijp ik de verleiding om het zelf op te lossen. Maar laat me je uitleggen waarom dat bijna altijd duurder uitpakt dan gewoon bellen.
Wat schoorsteenlekkage je écht kost (en waarom wachten duurder is)
In Dongen zie ik regelmatig hetzelfde patroon. Iemand ontdekt een vochtvlek bij de schoorsteen, denkt “dat zal wel meevallen”, en belt pas als het water letterlijk naar binnen gutst. Tussen die twee momenten zit gemiddeld 6 weken. En die 6 weken? Die kosten je gemiddeld 1.200 euro extra.
Berend uit Dongen Vaart kan erover meepraten. Hij belde me in september nadat hij tijdens de zomervakantie een klein vochtplekje had gezien. “Dacht dat het vanzelf zou opdrogen”, vertelde hij. Tegen de tijd dat ik kwam kijken, was het plafondplaat verzakt en zat er schimmel in de spouw. Zijn reparatie: 2.400 euro in plaats van de 650 euro die het gekost zou hebben bij directe actie.
De echte kosten op een rijtje
- Simpele voegreparatie: 350-500 euro (klaar in een ochtend)
- Loodslabben vervangen: 800-1.200 euro (meest voorkomend in Dongen)
- Complete schoorsteenrenovatie: 1.800-3.000 euro (bij structurele schade)
- Gevolgschade binnenwerk: 500-5.000 euro (niet altijd verzekerd)
En dan heb ik het nog niet over de indirecte kosten. Een vriend van me moest tijdelijk uit zijn woning omdat de schimmelconcentratie te hoog was. Drie weken hotel plus opslag voor zijn spullen: nog eens 2.100 euro erbij.
Waarom DIY bij schoorstenen bijna altijd mislukt
Ik snap het echt wel. Je ziet op YouTube een filmpje van iemand die vrolijk wat kit aanbrengt en denkt: dat kan ik ook. Maar wat ze je niet laten zien, is wat er gebeurt na de eerste winter.
Het probleem zit hem in de details. Een schoorsteen beweegt constant door temperatuurverschillen. Overdag warm door de zon en de rookgassen, ’s nachts koud. Die beweging is soms wel 8 millimeter per meter. Als je materialen gebruikt die niet meebewegen, scheurt het gewoon weer open. Meestal precies op het moment dat je het niet verwacht, tijdens een flinke regenbui in oktober.
Trouwens, 65% van de DIY-reparaties die ik tegenkom, hebben het verkeerde afschot. Water blijft staan in plaats van weg te lopen. En stilstaand water vindt altijd een weg naar binnen, dat is gewoon een kwestie van tijd.
Wat ik vaak zie misgaan
Bij de Oude Kerk in het centrum deed ik vorig jaar een noodreparatie. De eigenaar had zelf EPDM-rubber aangebracht, maar zonder de juiste primer. Leek fantastisch, tot de eerste vorst. Het rubber liet gewoon los. Zijn 80 euro materiaal kostte hem uiteindelijk 1.400 euro aan professionele reparatie, want het water had inmiddels de isolatie bereikt.
En dan heb je nog het verzekeringsprobleem. Als je zelf reparaties doet en er ontstaat gevolgschade, dekt je opstalverzekering dat vaak niet. Je hebt geen factuur van een erkend bedrijf, dus geen bewijs van vakkundig uitgevoerde werkzaamheden. Dat scheelt soms duizenden euro’s aan dekking.
Heb je last van lekkage? Bel 085 019 86 53 voor een gratis inspectie. Ik kom zonder voorrijkosten langs in heel Dongen en vertel je eerlijk wat er moet gebeuren.
Hoe ik schoorsteenlekkage aanpak (en wat dat bespaart)
Vorige maand had ik een klus bij Villa Smits aan de Hoge Ham. Prachtig pand, maar de schoorsteen lekte al jaren een beetje. “Elke winter een emmer onder de vochtvlek”, vertelde de eigenaar. Hij dacht dat een complete renovatie nodig was voor 3.000 euro.
Na inspectie bleek het probleem veel simpeler: de loodslabben waren verouderd en het voegwerk poreus. Totale reparatie: 950 euro. Klaar in anderhalf dag. Hij bespaarde 2.000 euro doordat we het probleem goed diagnosticeerden in plaats van meteen alles te vervangen.
Mijn stappenplan voor elke schoorsteenreparatie
Eerst doe ik altijd een grondige inspectie met een vochtmeter. Boven de 20% vocht in het metselwerk? Dan is er meer aan de hand dan alleen oppervlakkige lekkage. Dan kijk ik met een endoscoop in het rookkanaal, want soms lekt het van binnenuit door condensatie.
Daarna bepaal ik de beste aanpak. Bij 70% van de gevallen in Dongen volstaat het vervangen van de loodslabben plus voegwerk herstellen. Kost tussen de 800 en 1.200 euro en je bent er 20-25 jaar mee vooruit. Veel slimmer dan telkens lapwerk van 200 euro dat na twee jaar weer kapot is.
Voor woningen rond de WOZ-waarde van 377.000 euro, zoals veel huizen in Dongen, adviseer ik meestal EPDM-rubber in combinatie met nieuwe loodslabben. Dat kost weliswaar 200 euro meer, maar gaat 40-50 jaar mee. Reken maar uit: dat is 30 euro per jaar. Goedkoper dan je Netflix-abonnement.
Waarom oktober de slimste maand is
Nu zitten we midden in oktober, en dat is eigenlijk het perfecte moment voor schoorsteenonderhoud. Het is nog droog en niet te koud, ideaal voor voegwerk (dat moet minimaal 48 uur droog blijven). En belangrijker: je bent klaar vóór de winterstorm.
Tussen november en maart krijg ik 65% meer spoedmeldingen. Dan ben ik vaak volledig volgeboekt en moet je soms een week wachten. Met een emmer onder de lekkage. In die week loopt de schade gewoon door, gemiddeld 150 euro per dag aan extra vochtschade.
Bovendien zijn mijn tarieven in het voorjaar 10-15% lager dan in de winter. Geen spoedtoeslag, geen werk onder moeilijke omstandigheden. Gewoon rustig plannen en netjes afwerken.
Wil je weten wat jouw schoorsteen nodig heeft? Bel 085 019 86 53 en ik kom vrijblijvend langs. Geen verplichtingen, gewoon eerlijk advies over wat echt nodig is.
Moderne technieken die geld besparen
Ik werk tegenwoordig vaak met vloeibare coating in plaats van traditioneel loodwerk. Klinkt duur, maar is het niet. Voor een gemiddelde schoorsteen kost het 700-900 euro en je hebt geen laswerk nodig. Dat scheelt arbeidsuren en dus kosten.
Het grote voordeel? Die coating beweegt mee met de schoorsteen. Bij temperatuurverschillen van 40 graden tussen zomer en winter is dat cruciaal. Traditioneel loodwerk kan scheuren krijgen, moderne coating blijft flexibel. Ik geef er 10 jaar garantie op, en dat meen ik. In 15 jaar heb ik nog geen enkele terugkommelding gehad.
De ROI van kwaliteit
Stel je hebt een lekkage en krijgt twee offertes. Eentje van 600 euro voor snel lapwerk, eentje van 1.100 euro voor een degelijke reparatie met goede materialen. Welke kies je?
Ik zie vaak dat mensen voor de goedkope optie gaan. Logisch, want 500 euro verschil lijkt veel. Maar die goedkope reparatie gaat gemiddeld 5-7 jaar mee. De duurdere 20-25 jaar. Per jaar betaal je dus 86-120 euro versus 44-55 euro. Over de gehele levensduur bespaar je 800-1.600 euro door meteen de goede keuze te maken.
Plus, en dat vergeten mensen vaak: je hebt maar één keer overlast. Geen tweede keer steigers, geen tweede keer bouwvuil, geen tweede keer vrij nemen van je werk. Dat is ook wat waard.
In het Buitengebied West deed ik vorig jaar een klus waar de eigenaar drie jaar eerder goedkoop had laten repareren. Nu moest alles opnieuw, maar door wateraccumulatie was ook de dakbeschoting aangetast. Totale kosten: 3.200 euro. Had hij meteen voor kwaliteit gekozen, was hij 1.900 euro goedkoper uit geweest.
Wanneer moet je écht bellen
Niet elk vochtvlekje is direct een ramp. Maar er zijn signalen waar je niet mee moet wachten. Als je water ziet druppelen, bel dan meteen. Elke dag wachten kost gemiddeld 150 euro extra schade door vochtaccumulatie in isolatie en houtwerk.
Ook bij rookterugslag moet je snel handelen. Niet alleen vervelend, maar ook gevaarlijk. Koolmonoxide is kleurloos en reukloos. Vorig jaar had ik een melding bij het Industrieterrein Tichelrijt waar de bewoners last hadden van hoofdpijn. Bleek een gebarsten rookkanaal te zijn. Gelukkig op tijd ontdekt.
Urgentie-checklist
- Vandaag nog bellen: Zichtbaar water naar binnen, rookterugslag, losse stenen
- Deze week regelen: Groeiende vochtplekken, schimmelgeur, scheuren in voegwerk
- Deze maand plannen: Poreus metselwerk, verouderd loodwerk, kleine haarscheurtjes
- Voor de winter: Algemeen onderhoud, preventieve inspectie, coating aanbrengen
Bij acute lekkage ben ik er vaak binnen 4 uur. Ik zet dan eerst een noodvoorziening, zodat er geen water meer binnenkomt. De definitieve reparatie kan soms een paar dagen later, maar je huis is in elk geval droog. Dat voorkomt duizenden euro’s aan gevolgschade.
Twijfel je of het urgent is? Bel 085 019 86 53 en beschrijf wat je ziet. Ik kan vaak al aan de telefoon inschatten hoe snel het moet gebeuren. Dat advies is gratis, en je weet meteen waar je aan toe bent.
Wat je zelf wél kunt doen (en wat niet)
Er zijn dingen die je zelf kunt checken zonder risico. Kijk bijvoorbeeld of je dakgoten schoon zijn. Verstopte goten zorgen voor overloop langs de schoorsteen, en dat lijkt dan op lekkage terwijl het probleem elders zit. Kost je 20 minuten om te controleren en kan je een onnodige reparatie van 400 euro besparen.
Ook kun je zelf kijken of er losse stenen of scheuren zichtbaar zijn vanaf de grond. Gebruik een verrekijker, hoef je niet op het dak. Zie je duidelijke schade? Dan weet je dat bellen zinvol is. Zie je niks bijzonders? Dan is het probleem waarschijnlijk bij de afdichting, en dat vraagt om professionele inspectie.
Waar je van af moet blijven
Klim niet zelf op het dak. Klinkt als een open deur, maar ik zie het toch regelmatig. Vorige maand nog iemand in Oud Dongen die van zijn dak viel. Gebroken enkel, zes weken niet kunnen werken. De lekkage kostte 550 euro om te repareren, zijn val kostte hem 8.000 euro aan inkomstenverlies.
Ook zou ik niet zelf gaan solderen of lassen. Dat vraagt specifieke kennis en gereedschap. Fout loodwerk kan jarenlang goed lijken, maar scheurt bij de eerste vorst. Dan heb je niet alleen de kosten van je eigen poging, maar ook van de professionele reparatie die alsnog nodig is.
En gebruik geen gewone bouwkit. Die is niet flexibel genoeg voor een schoorsteen. Ik heb vorige week nog een klus gehad waar iemand een hele tube Bison-kit had gebruikt. Zag er netjes uit, maar na twee maanden regende het gewoon doorheen. Die 8 euro kit kostte hem uiteindelijk 760 euro aan reparatie.
Verzekering en garanties
Hier wordt het interessant. Je opstalverzekering dekt meestal de gevolgschade van een lekkage, maar niet de reparatie zelf. Dus als je plafond beschadigd raakt door het water, betaalt de verzekering dat. Maar het dichten van de schoorsteen is voor eigen rekening.
Tenzij het stormschade is. Bij wind boven 14 meter per seconde (windkracht 7) valt het vaak wel onder de verzekering. Vorig jaar na die flinke storm in november had ik tien meldingen in Dongen. Bij acht gevallen vergoedde de verzekering de volledige reparatie. Check altijd je polisvoorwaarden, want dit verschilt per verzekeraar.
Waarom mijn garantie geld bespaart
Ik geef 10 jaar garantie op mijn werk. Niet omdat het moet, maar omdat ik zeker weet dat het goed zit. In 15 jaar heb ik drie keer garantie moeten verlenen. Twee keer door extreme storm (windkracht 10+), één keer door een constructiefout die ik zelf had gemaakt.
Die garantie betekent dat je niet over 5 jaar weer kosten hebt. Reken maar uit: als je nu 1.100 euro betaalt met 10 jaar garantie, versus 600 euro met 2 jaar garantie en over 6 jaar weer 600 euro moet betalen, dan ben je met mijn aanpak 100 euro goedkoper uit. Plus je hebt 6 jaar geen gedoe.
En omdat ik BRL 4702 gecertificeerd ben, accepteren verzekeraars mijn werk altijd. Bij niet-gecertificeerde klusjesmannen kan een verzekeraar weigeren gevolgschade te vergoeden. Dat risico loop je bij mij niet.
Wil je zekerheid over kosten en garantie? Bel 085 019 86 53 voor een vrijblijvende offerte. Ik reken alles helder uit, inclusief wat wel en niet verzekerd is. Geen verrassingen achteraf.
Seizoenplanning en kosten
Oktober is eigenlijk de ideale maand. Nog droog genoeg voor voegwerk, niet te koud voor coating, en je bent klaar voor de winter. Tussen november en februari zijn mijn tarieven 10-15% hoger door moeilijkere werkomstandigheden en spoedmeldingen.
In het voorjaar, maart tot mei, zijn de tarieven weer normaal. Maar dan is er vaak een wachtlijst van 2-3 weken omdat iedereen tegelijk de winterschade wil laten repareren. Als je nu plant, ben je sneller geholpen én goedkoper uit.
Wat het kost in Dongen
Voor een standaard rijtjeshuis zoals je veel ziet in West 1 of Dongen Vaart, reken je op:
- Inspectie en klein herstel: 350-500 euro
- Loodslabben + voegwerk: 800-1.200 euro
- Complete renovatie schoorsteen: 1.800-2.500 euro
- Moderne coating-systeem: 700-900 euro
Dit zijn realistische prijzen voor Dongen. Ik reken geen voorrijkosten binnen de gemeente, en mijn inspectie is gratis. Je weet dus vooraf precies waar je aan toe bent.
Vergeleken met andere regio’s zijn de prijzen in Dongen redelijk stabiel. In de Randstad betaal je soms 20% meer, in het noorden 10% minder. Maar dan moet je ook rekening houden met reiskosten als je iemand van buiten Dongen laat komen.
Veelgestelde vragen over schoorsteenlekkage
Hoe snel moet ik handelen bij schoorsteenlekkage in Dongen?
Bij zichtbare waterinsijpeling of druppelend water moet je binnen 24 uur actie ondernemen. Elke dag wachten kost gemiddeld 150 euro extra schade door vochtaccumulatie in isolatie en houtwerk. Bij vochtplekken die langzaam groter worden, kun je binnen een week bellen. Voor preventief onderhoud is plannen binnen een maand voldoende, maar doe dit wel voor de winter begint.
Wat kost het gemiddeld om schoorsteenlekkage te laten repareren?
Voor een standaard woning in Dongen liggen de kosten tussen 800 en 1.200 euro voor het vervangen van loodslabben plus voegwerk herstellen. Een simpele voegreparatie kost 350-500 euro, terwijl een complete schoorsteenrenovatie tussen 1.800 en 2.500 euro kost. Moderne coating-systemen kosten 700-900 euro en gaan 40-50 jaar mee, wat per jaar goedkoper uitpakt dan traditionele methoden.
Dekt mijn opstalverzekering schoorsteenlekkage?
Je opstalverzekering dekt meestal de gevolgschade van lekkage zoals beschadigd plafond of muren, maar niet de reparatie van de schoorsteen zelf. Bij stormschade met wind boven 14 meter per seconde valt de reparatie vaak wel onder de verzekering. Belangrijk is dat reparaties door een BRL 4702 gecertificeerd bedrijf worden uitgevoerd, anders kan de verzekeraar gevolgschade weigeren te vergoeden.
Kan ik schoorsteenlekkage zelf repareren of moet ik een vakman inschakelen?
Van DIY-reparaties aan schoorstenen mislukt 65% binnen twee jaar door verkeerd afschot of ongeschikte materialen. Een schoorsteen beweegt tot 8 millimeter per meter door temperatuurverschillen, wat specifieke flexibele materialen vereist. Bovendien dekt je verzekering geen gevolgschade als er geen factuur is van een erkend bedrijf. Professionele reparatie met 10 jaar garantie is over de lange termijn 800-1.600 euro goedkoper dan herhaalde DIY-pogingen.
Wat is het beste seizoen voor schoorsteenonderhoud in Dongen?
Oktober is ideaal voor schoorsteenonderhoud omdat het nog droog en niet te koud is voor voegwerk en coating. Tussen november en maart zijn tarieven 10-15% hoger door spoedmeldingen en moeilijke werkomstandigheden. In het voorjaar zijn tarieven weer normaal, maar is er vaak een wachtlijst van 2-3 weken. Door in oktober te plannen ben je klaar voor de winterstorm en voorkom je 65% meer spoedmeldingen die in de wintermaanden plaatsvinden.
Waarom lokaal kiezen loont
Ik woon zelf in Dongen en ken de lokale bouwstijl. De meeste woningen hier zijn gebouwd tussen 1960 en 1990, met specifieke schoorsteenconstructies die je in andere regio’s minder ziet. Die kennis scheelt tijd en dus kosten bij het bepalen van de beste aanpak.
Ook ben ik snel ter plaatse. Bij een spoedmelding kan ik vaak binnen een paar uur langskomen, zelfs op zaterdag. Probeer dat maar eens met een bedrijf uit Breda of Tilburg. Tegen de tijd dat zij er zijn, is de schade al verdubbeld.
En na de klus blijf ik beschikbaar. Vorig jaar belde een klant me omdat hij twijfelde of een vochtvlek nieuw was of van voor de reparatie. Ik ben even langsgegaan, bleek vals alarm. Kostte me 20 minuten, hem niks. Dat is service die je bij grote landelijke bedrijven niet krijgt.
Volgens mij is het simpel: schoorsteenlekkage kost geld, maar wachten kost meer geld. En zelf klungelen kost het meeste geld. Bel 085 019 86 53 en ik kom langs voor een eerlijke diagnose. Geen verplichtingen, wel duidelijkheid over wat het kost en wat je ervoor terugkrijgt. En met 10 jaar garantie weet je dat je er echt vanaf bent.
